我以前是做投行的，后面做金融工作，最近刚刚调入地产学院，所以对说来说今天是和大家来学习的。为了参加这个会议我也准备了地产和金融都有关系的问题，按揭贷款利率的确定问题。这个其实在中国不成型问题，我们的首付和按揭贷款的利率其实文建银监会或者银行发文来决定的，我们是根据问题来执行的。但是文件执行有一个大问题，这个文件有可能是对的，也有可能是错误的。我对地产行业也不陌生，我第一次对地产行业说三道四是2004年，那时候人民银行第一次加息的时候，有记者来采访我，说你为这个加息怎么看，会不会打压房地产？当时我发表的一个很著名的言论，加息推高房价，只要加息房价就是涨。04年10月到05年2月这段时间房价几乎是坐直升飞机上去的，所以我觉得从利率模型来考虑房价是对的。本来是不考虑这个问题，先说说美国的次级贷款的问题，现在大家认为是美国华尔街的问题，我觉得不完全是这个。从次级贷本身来看各大投行还是实现了全过程的，之所以出现这个问题，不是投行的问题，是市场定价机制的问题。从美国次级债我觉得得到一个很重要的启发，什么启发？对一项资产的定价是由这个资产本身的风险和收益决定的，次级贷的核心问题是只针对核心利率来做的。这有一个最大问题，房子在涨的时候我相信每个人都很讲信用，在房子下跌的过程中，很多人就开始违约。第二个无论从开发商的贷款，或者从消费者按揭贷款其实贷款都在不断的上升的过程，银行控制房地产贷款都是按照文件来做的，这个是比较大的问题。从美国的问题我们得到一个很重要的启示，对一样资产的定价，是由这个资产本身的风险和收益决定，而我们买这项资产不想，卖的时候想贷款利率其实是无关。要确定房地产的利率，我们首先要确定资产负债的右栏确定给他的融资成本，我首先要确定这转来的资产它本身一些风险和收益，要知道资产波动率，你们把它的波动率的表画出来。有人认为波动率是水平的，如果波动率是水平的话，那么资产管理公司用不会倒闭，这次次贷就不会爆发了。从现在我们认为第三年开始的这个房地产上涨和下跌的幅度分别有四个起始点，但是此时此刻我不知道它是从哪个起始点开始的。举个例子这是一套房子是100万的，从今天一直到15年以后我们就可以画出这张图来，任何一项资产都会这些。对于我来说收服必须是12.5%，那么我需要有这样一个权证，这个权证的价格是市场如果有这个权证的话，我要去观测这个权证，那么这样根据理论大概值6万左右，然后第一年的利率可能就是6万除以100万的房子，剩下87.5万。所以对于银行来说的只要有这样一个表，那就时时刻刻可以知道我对于转按揭的客户他如果是已经付了30年的，我从这一点开始给他算，就是第一年的时候房价在下跌的时候，在转按揭已经付首付的基础上，这个是符合金融学的一个原则。只要我们画这张图，一下子对房地产的贷款就可以，有这个合理定价基础上，有这个图就意味着你可以定价，可以定价的结果就是你可以对冲。