既然有三个逻辑的起点，我们再分析中国房地产的形式，中国面临是这样的发展阶段，那么中国房地产基本形式的走势是什么？我一直说未来几年内中国房地产基本的走势供不应求。需求大于供给，需求是一种刚性的增长，而我们的供给是有限，这是我们分析中国未来房地产走势一本的判断。我北京有这样讲，中国房地产走势的调控我把它分成三个领域。第一个领域就是房地产行业宏观调控问题，我们的基本判断是供不应求，未来几年内不能满足日益增长刚性的需求。刚才童会长讲四个方面的需求，我要把它分，我要调整一些顺序。一个是城市化。每年大量的农民进入城市要满足他们的基本住房需求。第二我们现在居住人口要有一个住房提高的需求。第三个，我们旧城改造被动的需求。第四个，我们正处于工业化的时候，我们的工业化还没有完成，我们的工厂，我们的其他工业设施都在大量建设，我们房地产30%是属于非住宅投资，70%是属于住宅投资。这四个方面就造成我们供给不能满足需求，这是一个基本的特点。其他的特征都是次要的，比如说哪一个市房价下降等等都是局部的，都是暂时的局限性。现在我们如何看待房价过快上涨的问题，我认为在社会主义市场经济体制及时完善的过程中，我们向这个目标前进的历史阶段，房屋价格的上涨和下降是市场配置资源一个基本的形式。只有通过这种涨涨落落才能真正发现房子的价值。尽管我现在也希望买房子，我也希望房子价格下来，我这样说也不表明我在鼓吹房价要上涨，我要表明就是客观形式。我们统计局他们的数据和我们平时人们的感觉是不一样的，要讲同地段，同品质要的房子进行比较，现在大家说去年多少钱，今年降价了多少钱，大家想一想这些是同时间，同地段，同品质吗？就是他们原始数据有问题，比如说我远郊的大盘这个月上市比较高，我房价增幅就下来了，这根本说明不了问题。下面我就谈谈中国房地产宏观调控。我们一方面控制房价，不希望房价过快上涨，这也是购房者一致的要求。同时我们又在严厉控制房地产投资和房地产供给，或者认为减少供给。减少供给的结果就是提高房价，这样做的效率充其量是零，如果不能抵消的话很可能造成反方向的结果。我不是笼统否定这种调控，任何一个调控都正负效应，都有调控的成本，特别是执行的机会成本。我们要对影响我们增长有效供给这些政策我们都应该慎之又慎，这是我讲宏观调控第一个问题。第二个问题房地产市场宏观调控问题。刚才我听童会长讲了，我们要规范市场，使人们能够买到更高的信价比的房子，打击假冒伪劣品质。我认为投资和投机这两者严格说没有什么区别。什么是投资，为租而买。为卖而买那叫投机。实际这两者作为房地产市场，作为一个资本运营应该是正常的。至少它的正面效应是能够引导你的房地产投资的方向。这里实质上形成价格有它的公道，但是如果任意它的折腾也会扰乱市场，所以国家要进行限制，但是杜绝是不可能的。我想在我们抑制和投机和投资的同时也抑制了买房的需求。第三个领域就是我们住房保障问题。去年党中央高调提出加强住房保障体系建设，这实际对我们上个世纪末我们住房改革以后，我们住房保障建设那种缺失的某种补偿。本来我们住房改革与住房保障体系建设应该是同步推荐，但是当时我们认为市场化就能解决住房问题，现在看来是失误的。我认为中国未来的住房基本方向或者正确的趋向还是要深入住房改革。近十年中国住房改革是我们最失败的三大领域之一吗？我一直不认为，有人把它和教育、卫生当做中国失败的三大领域之一。我对住房和卫生没有研究，但是对住房我绝对不这样认为。我想在这样同时，我们的要加强中国政策住房保障体系建设，所以我非常赞成用户中央提出的住房保障体系建设的方案。但是我作为一个学者，我还多说几句，在我们高调推动住房保障体系的时候，我们的政府要从四个方面进行统筹兼顾。

     第一我们的廉租房与经济适用房、双限房等等其他类型的保证问题。第二，我们住房保障体系建设是我们社会保障体系一个组成部分，而不是全部，所以这里面有一个住房保障体系建设与社会保障体系建设问题。第三社会保证体系建设与社会建设统筹兼顾问题。因为社会建设其中一个重要内容就是社会保障体系建设，当然还有教育、卫生等等。第四个，我们的社会建设与经济建设，文化建设，生态文明建设的统筹兼顾。我们的住房保障体系是需要公共财力支撑的，我们没有一定的公共财力，我们一些口号都变成一种空喊，这里不利于我们构建和谐社会。所以我一直讲在我们财力允许的范围内，我们进行我们住房保障体系建设。我们的住房保障标准要符合我们国情，我们的发展阶段，同时各个城市应该有各自的不同。

     这是我做的判断，作出这个判断下面逻辑推理就是一个小道理要服从大道理。下面再谈一下中国房地产与中国宏观经济形式。现在中国国内我们学界有五论，一个中国经济国内论，中国房地产泡沫论，通货膨胀威胁论。我从房地产与投资问题，从这个角度切入来讲我对这个问题的认识。各位都是房地产界的决策者，我是出主意的。刚才我讲了，中国处于一个什么发展阶段？社会主义初级阶段，社会主义初级阶段基本特征还是人均财富不足。为什么我们现在的政府强调大力发展服务业而没有发展起来？服务业没有规模性需求就没有规模化的发展。服务业基本前提是人口的聚集，没有这个前提发展服务业等于一个空话第二个较高的收入，所以我一直鼓吹，你要真想解决三农问题，你就不要限制农民进程。我今天讲投资问题，中美老太太比较，中国的老太太积攒了一辈子钱买了一个房子但是没有住上有死了，而美国老太太年轻的时候就贷款买房享受了，这就说明我们两国文化传统不一样。什么叫储蓄？就是你挣的钱你不花，为了以后花。经济学储蓄等于投资加顺差。作为中国13亿人，你当年创造的财富你没有消费掉，是为了未来的消费。投资是你现在把这个剩余投入再生产，未来有更好的收入。顺差是什么？就是中国人创造的财富我们现在不用，让外国人先用。中国是一个高储蓄国家，我们较高的储蓄率是不是合理的，是不是符合我们的国家的发展国情？我认为投资这个拉动能不能导致经济过热取决于固定资产投资结构是否合理，如果它的投资结构是合理的，这种投资以后它的产品是有市场需求的，为什么我们不能进行固定资产投资。我写文章也说过，我们的固定资产投资一个是要提供更多的物质产品，比如说建工程等等。一个是它仅仅是提供服务，它不提供具体的产品，比如我们的大剧院等等这个和过热没有直接关系。我们提供产品的固定资产投资我又把它分了两类，一个是提供最终消费品的固定资产投资，比如说我们生产一些牙膏，化妆品，特别是我们现在生产的房子。既然我们把住房作为固定资产投资里面，住房本身就是一个最消费品，当然住房本身它有很强的拉动性。比如说你要建一个房子，前面联系冶金、材料、日用品等等，它是一个联动性非常强的产业，但是它提供的是最终消费品而不是生产资料。目前这个阶段我们住房高于固定资产增长速度的增长我认为它是具有合理性的。如果具体说至少它具有几十年的合理性。因为它是市场需求的产品，是供不应求的产品，是大家都希望和盼望的产品。这样的情况下我们怎么办？我们要快建，多建，建好一点，我们现在还一直在喊控制这个，控制那个。我一直不同意把美国的次贷拿到中国说事，我看中国的房贷主要是优贷，不是次贷。另外美国是一个自由资本主义国家，他现在人均DGP和中国差十几倍，这就是增长和存量的关系。这样看我认为中国目前拿美国次贷来说事我认为这是不严肃的问题，中国房地产参照系都是发达国家没有发展中国家的。德国820万人，现在有4000万套住房，而且每年以250万套的速度增长，中国哪个年月能够达到这个水平？看看我们中国的基本形式，当然我们现在住不过去好的，似乎我们就有话可说了。最后说中国经济过热的问题，我认为在中国讲10%过热，8%合理是没有依据。我不知道其他人怎么想，通过各种方式预测中国经济的走向，我得到结论一个大国经济的发展，本质是一个自然的历史过程。作为政府来说，作为经济学家来说，我们认识这种规律，更多是通过以往的资料运用趋势外推法来预测和展望未来。所以我也做了一个预测，我是2006年中国城市房屋面积175亿，这个数据2006年2000年造成1.3倍，到2013年中国将有50%的人口生活在城市，2010年中国城市房屋面积达到400亿平米左右，每年大概增长16个亿。未来中国实现城市化的时候中国大概需要800亿，我这个预算不是某一天的计划，只是一个大致的方向。这些都是我个人的体会，我举一个例子，我一个好车，有个好路，当司机驾驶的时候才能提高速度，当一个破车，一个破路，无论你多好的司机都得减速，这是我有关中国宏观经济需要与房地产形式的体会。